Was ist eine Teilungserklärung?

Wer in einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung kaufen möchte, wird es früher oder später mit einer Teilungserklärung zu tun bekommen. Das Dokument ist von großer Bedeutung. Erfahren Sie hier u.a., was die Teilungserklärung beinhaltet, wie sie zu beantragen ist und welche Punkte zu Fallstricken werden können.

Die Teilungserklärung spielt im Wohneigentumsrecht eine zentrale Rolle. Gesetzlich geregelt ist sie im § 8 WEG (Wohneigentumsgesetz). Sie kommt überall dort zur Anwendung, wo mehrere Eigentümer aufeinandertreffen. Dies ist insbesondere in einem Mehrfamilienhaus der Fall. Die einzelnen Wohnungen gehören verschiedenen Personen, die sich das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Aufzug, Waschkeller) teilen müssen. Deshalb werden sie mit Rechten und Pflichten ausgestattet.

Betritt der Eigentümer seine Eigentumswohnung, gehören alle Räume der Wohnung zu seinem Sondereigentum. Hier braucht er auf die Regelungen der Wohneigentümergemeinschaft keine Rücksicht zu nehmen. Zu dem Sondereigentum zählen u.a. die Innentüren und der Balkon. Die Heizungsanlage, die zur Versorgung der kompletten Immobilie dient, gehört nicht zur Ausstattung der Eigentumswohnung. Hier handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Die Einteilung der Immobilie in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist von dem Grundstückseigentümer in einer Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären (§ 8 Absatz 1 WEG). Der Erklärung ist ein Aufteilungsplan beizufügen. Hieraus muss hervorgehen, wie das Gebäude aufgeteilt ist und welche Größe die einzelnen Gebäudeteile besitzen. In dem Aufteilungsplan wird ebenfalls vermerkt, wie hoch der Miteigentumsanteil des Eigentümers an dem Gemeinschaftseigentum ist.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind und separat genutzt werden können.

Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung bestimmen die Rechte und Pflichten, die die Eigentümer untereinander haben. Außerdem enthält sie Angaben über die Kostenverteilung der Gemeinschaft und des Einzelnen. Im Gegensatz zu dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist sie aber kein zwingender Bestandteil der Teilungserklärung. Es ist die Sache des Erstellers, ob die Gemeinschaftsordnung der Erklärung beigefügt wird oder nicht.

Damit eine Teilungserklärung Rechtskraft erlangt, muss sie – wie der Kaufvertrag für eine Immobilie – notariell beurkundet werden. So kann eine Teilungserklärung auch bei Streitfällen die erforderliche Klarheit bringen.

Der Umfang der Erklärung ist nicht eindeutig definierbar. Er ist abhängig von der Größe der Immobilie und in wie viele unterschiedliche Wohneinheiten diese aufgeteilt ist. In der Teilungserklärung ist exakt bestimmt, welche Bestandteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum zählen und welche zu dem Sondereigentum des einzelnen Eigentümers rechnen. Darüber werden weitere Nutzungsrechte geregelt.

Die Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse kann weder von der Wohneigentümergemeinschaft noch von dem einzelnen Eigentümer nach dem Zufallsprinzip vorgenommen werden. Hier sind die strengen Vorgaben des WEG zu beachten.

Zum Gemeinschaftseigentum gehört das Dach, die Geschossdecken und die Fußböden. Auch die Fassade und die Außenwände der Immobilie rechnen zu dem Eigentum, das der Gemeinschaft gehört. Gleiches gilt für den Flur, das Treppenhaus und Kellereingänge.

Das Sondereigentum umfasst alle Räume einer Wohnung. Zu dem Eigentum des Einzelnen zählen auch die Bodenbeläge und die sanitären Anlagen. Der Wohnungseigentümer kann auch seinen Tiefgaragenstellplatz nutzen, wie es ihm beliebt.

Die Erklärung besitzt eine sehr hohe Relevanz für den Erwerber eines Mehrfamilienhauses, wenn er die Immobilie nicht als Ganzes erwerben möchte. Deshalb ist sie bei dem Erwerb auch nur einer Wohneinheit dem Käufer zwingend vorzulegen.

Die Teilungserklärung kann auch in einem Gerichtsprozess für Aufklärung sorgen. Geht es beispielsweise um einen Rohrbruch, schafft die Teilungserklärung schnell Klarheit darüber, ob es sich bei dem lecken Rohr um Gemeinschaftseigentum oder das Eigentum des Einzelnen handelt. So kann auch die Kostenfrage schnell entschieden werden.

Die Erklärung fußt auf der gesetzlichen Grundlage des WEG. Da in dem Gesetz nicht jeder Einzelfall geregelt werden kann, sind die Bestimmungen in dem Gesetz sehr starr gehalten. Um dennoch die Möglichkeit zu haben, auch im Einzelfall eine Regelung treffen zu können, sollte die Wohneigentümergemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung die Vereinbarung von Öffnungsklauseln treffen. Diese Öffnungsklauseln erlauben es den Mitgliedern einer Wohneigentümergemeinschaft, Entscheidungen mittels eines Mehrheitsbeschlusses zu treffen. Die Beschlüsse können von der gesetzlichen Regelung oder dem Inhalt der Teilungserklärung abweichen.

Je nachdem, welche Entscheidungen gefällt wurden, sollte jeder Eigentümer prüfen, in wieweit hierdurch Nachteile für ihn entstehen:

Das WEG bestimmt, dass die Aufwendungen für Instandhaltungen nach dem Miteigentumsanteil des Einzelnen aufgeteilt werden. Ein Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft kann eine andere Regelung treffen.

In der Erklärung kann bestimmt worden sein, dass der Neuerwerber einer Eigentumswohnung für die Schulden (z.B. Wohngeldrückstände) des alten Eigentümers aufkommen muss.

Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass Fenster und Fensterrahmen zu dem Gemeinschaftseigentum einer Wohneigentümergemeinschaft gehören. In der Teilungserklärung kann abweichend hiervon bestimmt sein, dass jeder Wohnungsinhaber die Kosten für die Reparatur der Fenster in seiner Wohnung übernimmt. Mangelt es an einer solchen Vereinbarung in der Teilungserklärung, kann es passieren, dass ein Eigentümer auch die Fensterreparatur des Nachbarn bezahlt.

Die eigentliche Erstellung der Teilungserklärung ist kostenlos. Allerdings muss bedacht werden, dass sie notariell beurkundet werden muss. Die Gebühr des Notars richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Beträgt dieser z.B. 250.000 Euro, belaufen sich die Kosten der Beurkundung auf knapp 200 Euro. Hinzu kommen weitere Gebühren, die das Grundbuchamt erhebt.

Etwas günstiger ist die Alternative. Wenn nur die Unterschrift der Erklärung von einem Notar beglaubigt wird, fallen Kosten an, die zwischen 70 und 140 Euro liegen.